賃貸アパート・マンションの外壁塗装は、単なる修繕ではなく「空室対策」と「資産防衛」を兼ねた投資です。費用の目安は、2階建てアパートでおよそ150万〜300万円、3階建てで200万〜400万円。この記事では、費用相場・工事のタイミング・入居者対応まで、オーナー様が知っておきたいポイントを解説します。解説するのは、足立区の塗装専門業者「有限会社小池塗装工業」です。
アパートの外壁塗装、費用はいくらかかる？
規模別の目安は次のとおりです。
| 建物規模 | 外壁塗装の費用目安 |
|---|---|
| 2階建てアパート（6〜8戸程度） | 約150万〜300万円 |
| 3階建てアパート（9〜12戸程度） | 約200万〜400万円 |
※複数の塗装業者・専門サイトの公開データをもとにした目安です。建物の大きさ・形状・劣化状況・塗料のグレードで変わります（出典は記事末の参考サイト）。
戸建てより高くなる理由は、単純に塗装面積が広いからです。加えて、共用廊下・階段・鉄部（手すりや鉄骨階段）など、塗る場所が多いことも影響します。足場代は費用全体の15〜20％ほどを占めるため、屋根塗装や鉄部の補修をまとめて行うと、足場代1回分で済み効率的です。
なお、階数が1つ増えるだけで足場代は大きく変わります。同じ戸数でも、2階建てと3階建てでは費用に差が出る点は知っておいてください。塗料の種類や劣化サインなど、外壁塗装の基本はこちらの記事にまとめています。
▶関連記事：『足立区の外壁塗装｜費用相場・塗り替え時期・助成金まで専門業者が解説【足立区・東京23区対応】』
なぜ外壁塗装が空室対策になるの？
外観は、入居希望者が内見で最初に見る「物件の顔」だからです。
賃貸オーナー様にとって、外壁塗装には3つの役割があります。
- 入居率の維持:外壁の色あせやひび割れは、築年数以上に物件を古く見せます。塗り替えで外観がよみがえれば、内見時の印象が変わり、空室対策につながります。
- 建物の保護：塗装は建物の防水機能を守る保護膜です。放置してひび割れから雨水が入ると、雨漏りや躯体の劣化に進みます。入居者からの雨漏りクレームは、退去の引き金にもなりかねません。
- 資産価値の維持：計画的に手入れされた物件は、売却時や融資審査の際の評価にも良い影響があります。
つまり、外壁塗装は「出費」ではなく、賃貸経営を守るための「投資」です。劣化が進んでからの大規模補修より、適切な時期の塗り替えのほうがトータルの支出をおさえられます。
工事のタイミングはいつがいい？
築10〜15年前後、または外壁に劣化サインが出たときが目安です。チョーキング（触ると白い粉が付く）、ひび割れ、色あせが代表的なサインです。
オーナー様の場合、もうひとつ考えたいのが「入居者への影響」です。工事中は足場が組まれ、洗浄や塗装の音・臭いが発生します。空室が出た入れ替わりの時期や、繁忙期を避けた日程にすると、入居者への負担をおさえられます。
また、退去が続いて「募集を強化したい」タイミングも狙い目です。外観を一新してから募集写真を撮り直せば、物件の印象が大きく変わります。
入居者への対応はどうすればいい？
入居者対応は、工事の満足度を左右する大事なポイントです。当社では、次のような配慮を行います。
- 着工前の案内：工事期間・作業時間・洗濯物の制限などを、事前に書面でお知らせします。
- 騒音・臭いへの配慮：高圧洗浄や塗装の日程を事前に伝え、窓を開けられない日を明確にします。
- プライバシーへの配慮：足場に人が上がる工事です。作業員のマナー教育と、カーテン閉めのお願いを徹底します。
- 駐車場・駐輪場の調整：足場や作業車の位置を調整し、入居者の生活動線を確保します。
入居者トラブルを防げるかどうかは、業者の経験と段取りしだいです。見積もりの際に「入居者への案内はどうしますか？」と聞いてみてください。具体的に答えられない業者は要注意です。
修繕費として経費にできる？
外壁塗装の費用は、多くの場合「修繕費」として経費計上できます。建物の維持・原状回復を目的とした塗り替えは、修繕費にあたるのが一般的です。
ただし、注意点があります。建物の価値を高めるグレードアップ工事（例：外壁材そのものの変更など）は「資本的支出」となり、減価償却で数年に分けて計上する扱いになる場合があります。修繕費か資本的支出かの判断は、工事の内容と金額によって変わります。確定申告での扱いは、税理士または税務署に確認してください。当社では、判断に必要な工事内容の内訳書をきちんとお出しします。
業者選びで失敗しないためには？
アパート塗装は、戸建て以上に「段取り力」で業者を選んでください。塗装の技術に加えて、入居者への案内・クレーム対応・工程管理といった調整が発生するためです。
見積もりの場で、次の2つを聞いてみてください。「入居者への案内はどう進めますか？」「賃貸物件の施工経験はありますか？」。この2つに具体的に答えられる業者なら、工事中のトラブルをおさえられます。逆に、金額の話ばかりで段取りに触れない業者は、入居者対応でつまずく可能性があります。
よくある質問（FAQ）
入居者がいるままで工事できる？
できます。ほとんどのアパート塗装は、入居者が住んだまま行います。事前の案内と日程調整をきちんと行えば、大きなトラブルなく進められます。当社は個人店ならではの細かい調整で、入居者様への負担をおさえます。
工事期間はどのくらい？
規模によりますが、2階建てアパートでおよそ2〜4週間が目安です。天候によって前後します。工程表を事前にお渡しし、進み具合も随時ご報告します。
遠方に住んでいるオーナーでも頼める？
頼めます。物件が当社の対応エリア（東京23区・川口市・浦安市）にあれば、オーナー様が遠方にお住まいでも対応可能です。現地調査の報告や工事の進捗は、写真付きでご報告します。
大規模修繕まではまだ早い。塗装だけでも意味はある？
あります。むしろ、適切な周期での塗り替えこそが、修繕の大型化を防ぐ近道です。塗膜の防水機能が切れたまま放置すると、雨漏りや躯体の傷みに進み、塗装では直せない工事に発展します。そうなる前の塗り替えは、修繕費を平準化する経営判断として有効です。
見積もりで比較するポイントは？
塗料名・塗り回数・下地処理の内容・入居者対応の4点です。アパートは面積が大きい分、塗り回数や下地処理の手抜きが費用に隠れやすくなります。「一式」表記の見積もりは内訳を確認してください。
アパート・マンションの塗装は有限会社小池塗装工業へ
有限会社小池塗装工業は、足立区を中心に東京23区・川口市・浦安市で外壁塗装・屋根塗装を手がける塗装専門業者です（東京都知事許可 (般-2)第153319号）。
- 国家資格の一級塗装技能士が、建物の状態と経営視点をふまえてご提案
- 100%自社施工。仲介費用なし、工事後の追加請求も絶対にしません
- 屋根・外壁とも4回塗りの高耐久施工。塗り替えサイクルを延ばし、長期の修繕コストをおさえます
- 個人店だからこそできる、入居者様への細かい配慮と柔軟な日程調整
「そろそろ塗り替えか」「費用感だけ知りたい」。そんな段階でも構いません。無料の現地調査で、建物の状態と概算費用をご報告します。お気軽にお問い合わせください。
参考・出典（費用相場の根拠）
- 外壁塗装の窓口「アパートの外壁塗装を依頼する際の完全マニュアル！相場や注意点などを解説」 https://gaiheki-madoguchi.com/articles/148
- ラパンペイント「アパート外壁塗装の相場は？安く抑えるコツや業者選びのポイント」 https://www.lapin-paint.com/blog/1452.html
- リショップナビ「外壁塗装の相場は60〜150万円｜坪数・塗料別の費用を解説」